DECADENZA BENEFICI PRIMA CASA

Quando si decade dai benefici prima casa?

In caso di: dichiarazioni rese in modo falso, non trasferimento della residenza entro 18 mesi nel Comune in cui si acquista la casa (tranne le cause di forza maggiore dettate dalla risoluzione dell'Agenzia 140/E), donazione o vendita della casa prima di 5 anni e senza riacquistarne un'altra con le medesime modalità.

Se decadono i benefici cosa accade?

Si applicheranno le imposte ordinarie e si dovranno versare le somme corrispondenti alla differenza tra quanto dovuto e quanto già pagato in via ridotta, oltre al 30% delle stesse a titolo di sanzione e gli interessi di mora.

ACCERTAMENTI DELL'AGENZIA DELLE ENTRATE

Potranno essere fatti accertamenti entro 3 anni dalla registrazione della compravendita per verificare il possesso dei requisiti (eventuali dichiarazioni false), 3 anni dal decorrere dei 18 mesi dall'acquisto per verificare il trasferimento della residenza... in pratica è come se il termine per l'accertamento sia di 4 anni e mezzo, 3 anni dall'anno successivo alla vendita per verificare il rispetto di non rivenderla per almeno 5 anni...anche qui il termine quindi si allunga a 4 anni, 3 anni dalla data in cui potrebbero risultare non più veritiere le dichiarazioni fatte nell'atto (es. casa in costruzione la si fa diventare di lusso).

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Non si decade dai benefici se: si vendono pertinenze della casa o parti della stessa di poco rilievo. In tal caso però i benefici restano solo per la parte di abitazione non venduta o donata.

Si noti che se non si hanno notifiche, contestazioni o altro la pretesa amministrativa ha una prescrizione DECENNALE!

RIACQUISTO PRIMA CASA - AGEVOLAZIONI

Se si è acquistata casa con le agevolazioni "prima casa" è possibile rivendere la stessa ricquistandone un'altra e godendo dei medesimi benefici. Come?

Se la casa da destinare nuovamente ad abitazione principale viene acquistata entro 1 anno dalla vendita della prima.

A cosa ho diritto?

Ad un credito di imposta- bonus fiscale uguale all'imposta di registro pagata sul primo acquisto o all'iva pagata (sempre sul primo acquisto).

Questi soldi li avrò in danaro?

Assolutamente no!
Possono essere usati solo per pagare le tasse sul nuovo appartamento acquistato, le imposte di registro, ipotecarie, catastali o l'irpef nella dichiarazione dei redditi relativa all'anno successivo all'acquisto o anche essere utilizzate in compensazione con vari tributi tramite l'F24. Si può utilizzare anche per pagare le imposte di successione o donazione per atti presentati dopo il ricevimento del credito stesso.

Il credito va in prescrizione?

Sì.
Dalla maturazione si perde in 10 anni se non se ne usufruisce.
In caso di decesso del beneficiario il diritto viene trasmesso agli eredi.

Ho utilizzato il credito, ma mi è rimasto ancora qualcosa che accade?

Questo caso avviene quando ad esempio la nuova casa riacquistata ha un valore inferiore alla precedente e le tasse risultano di conseguenza minori del bonus.
Purtroppo tutto ciò che avanza verrà perso (e non rimborsato in alcun modo).


CASISTICA BONUS FISCALE:

1) Ho acquistato la casa prima dell'entrata in vigore della legge 168/1982 ho diritto al credito d'imposta per la vendita ed il riacquisto della prima casa?

NO, perchè prima non esisteva il beneficio e quindi non esiste ora un eventuale credito.

2) Ho venduto la prima casa e ne ho acquistata un'altra da un'impresa, cambia qualcosa?

SI, il bonus può essere usato solo per pagare le varie imposte ma non per ridurre l'iva.

3) La prima casa l'ho acquistata da un'impresa prima della legge (e l'iva era al 4%), il riacquisto come avviene?

Dato che all'epoca l'iva 4% non era agevolata ma normale non si può avere il bonus per il riacquisto.
CASO PARTICOLARE: se però all'epoca in cui ha acquistato l'immobile prima casa che ora vende l'acquirente aveva i requisiti prima casa (e lo dimostra) può avere le agevolazioni. E lo stesso vale se si è acquistata casa tramite appalto o cooperativa senza avere le agevolazioni (che non esistevano ancora).

4) Se vendo una pertinenza su cui ho goduto dei benefici per acquistarne un'altra otterrò il bonus?

NO, anche se ciò avviene entro l'anno. Però si può godere dei benefici prima casa se si hanno i presupposti.

5) Se riacquisto la prima casa con una donazione non più soggetta all'imposta di registro cosa accade?

Il credito d'imposta non si ha. Esso lo si può acquisire solo se tale riacquisto avviene mediante il pagamento dell'imposta di registro o dell'iva.

PRIMA CASA - SUCCESSIONE E DONAZIONE

Cosa accade se si ha in successione o per donazione una casa?
Si possono ottenere i benefici prima casa? E se sì, quando?

SUCCESSIONE
Se anche per solo UNO degli eredi è una “prima casa” si avranno i benefici: si pagheranno le 2 imposte in misura fissa (168 euro l'una).

DONAZIONE
Vale la medesima situazione della successione e se è dovuta l'imposta di registro questa si pagherà al 3%.


Per entrambe le situazioni bisogna allegare un'autocertificazione relativa ai requisiti previsti per godere dei benefici prima casa (DPR 445/2000).

Se dopo aver ottenuto la casa in donazione ne volessi acquistare un'altra, l'imposta eventuale di registro devo pagarla per intero al 7%?

Assolutamente no! Si pagherà sempre l'imposta ridotta del 3% perchè i presupposti per aver ottenuto la casa sono diversi.

Se dopo aver ottenuto la casa in donazione ne avessi un'altra sempre in donazione l'imposta di registro sarebbe intera o ridotta?

Sarebbe intera. Non più il 3% bensì il 7%.
In caso di successione non si potrebbe usufruire più di ulteriori agevolazioni in altre successioni.(Circ. AdE 44/E)

Facciamo degli esempi:

- UNA casa UN beneficiario: se con l'utocertificazione dimostra di averne i requisiti pagherà le imposte (ipotecaria e catastale) in 168 euro l'una.

- UNA casa TANTI beneficiari: se UNO di loro ha i requisiti vale quanto sopra.

- TANTE case UN beneficiario: l'agevolazione si avrà solo per una casa e questa si dovrà trovare nel Comune in cui il beneficiario ha residenza (ha tempo 18 mesi per trasferirla nel caso non l'avesse lì) oppure nel Comune dove lavora.
Per le altre case le imposte le pagherà per intero.

- TANTE case TANTI beneficiari: l'agevolazione la potrà godere ognuno di loro ma solo per UNA casa. Quindi, con autocertificazione alla mano, ognuno potrebbe godere delle agevolazioni per un immobile. I restanti verranno pagati con le % intere delle imposte.

AGEVOLAZIONI “ACQUISTO” PRIMA CASA – V PARTE – LE AGEVOLAZIONI FISCALI (DETRAZIONI ABITAZIONE PRINCIPALE)

Abbiamo voluto inserire un titolo del genere perché spesso si fa confusione tra “prima casa” e “abitazione principale” e viene chiesto fiscalmente che vantaggi ci sono per la prima casa.
Cominciamo col dire che i due termini non sono sinonimi:
la prima casa è la prima abitazione di cui si viene in possesso (ecco perché non è rilevante se ci si abiti o no, ma solo la residenza nel Comune dell’appartamento).
Quindi per ciò che riguarda la PRIMA CASA gli effetti li abbiamo sulle imposte della IV PARTE (di registro, ipotecarie e catastali pagate in misura ridotta), sulle successioni e sulle donazioni di prima casa di cui parleremo in altra sede e sull’imposta sostitutiva dello 0,25 % relativa alle somme finanziate con prestiti a medio-lungo termine.

Questo articolo vuole invece trattare l’ABITAZIONE PRINCIPALE, ossia quella di cui si è proprietari (o su cui si ha altro diritto reale) ed in cui viene stabilita la dimora principale propria e della propria famiglia, intendendosi per tale quella composta da parenti entro il terzo grado e da affini entro il secondo.

Avremo quindi 2 ipotesi:
I ipotesi
Acquisto la prima casa, ne sono proprietario e ci vivo stabilmente

Avrò diritto a tutte le agevolazioni prima casa della parte IV + le detrazioni per abitazione principale che più avanti diremo.


II ipotesi
Acquisto un’abitazione non prima casa, sono proprietario e ci vivo stabilmente.

Pagherò le imposte intere per l’acquisto della casa, ma godrò delle detrazioni per abitazione principale.

VANTAGGI FISCALI PER L’ABITAZIONE PRINCIPALE
COMPLETA ESENZIONE

1) Non si paga l’IRPEF
2) Non si pagano le addizionali
3) Non si paga l’ICI (imposta comunale sugli immobili) se l’abitazione non è catastalmente indicata come A1, A8 o A9 (ogni comune applicherà a queste ultime aliquote proprie).


DETRAZIONI (QUINDI VANTAGGI IN %) SULL’IRPEF LORDA DOVUTA

MUTUI
CHI HA ACQUISTATO UN’ABITAZIONE PRINCIPALE CON MUTUO: (rigo E7)
può detrarre dall’irpef il 19% degli interessi pagati e degli oneri accessori nel limite di 4000 Euro complessivi annui.

QUANDO E’ POSSIBILE?
Quando l’acquisto è fatto l’anno precedente o successivo alla stipula del mutuo o , se la casa è locata, lo sfratto deve essere notificato entro 3 mesi dall’acquisto e deve diventare abitazione principale entro un anno dal rilascio.

CHI VUOLE COSTRUIRE O STA COSTRUENDO L’ABITAZIONE PRINCIPALE CON MUTUO: (rigo E10)
può detrarre dall’irpef il 19% degli interessi passivi e degli oneri accessori nel limite di 2.582,28 Euro.

QUANDO E’ POSSIBILE?
Quando il mutuo sia stipulato nei 6 mesi precedenti o nei 18 successivi all’inizio dei lavori.

SPESE PER INTERMEDIAZIONE IMMOBILIARE (rigo E17)
Chi ha acquistato l’abitazione principale tramite intermediazione immobiliare può detrarre i compensi pagati e l’importo totale (quindi se ci sono più proprietari va in %) non può superare i 1.000 Euro.

DETRAZIONE PER INQUILINI PER CASE ADIBITE A PROPRIA ABITAZIONE PRINCIPALE DEL CANONE DI LOCAZIONE (rigo E41)

Caso1)

Stipula o rinnovo contratto ai sensi della legge 431/1998:
- euro 300, se il reddito complessivo non supera euro 15.493,71;
- euro 150, se il reddito complessivo supera euro 15.493,71 ma non euro 30.987,41.
Nessuna detrazione per redditi superiori.

Caso 2)
Stipula o rinnovo di un contratto “convenzionale” (art.2 comma 3, art.4 commi 2 e 3 Legge 431/1998):
- euro 495,80 se il reddito complessivo non supera euro 15.493,71;
- euro 247,90 se il reddito complessivo supera euro 15.493,71 ma non euro 30.987,41.
Nessuna detrazione per redditi superiori.

Caso 3)

Stipula contratto ai sensi della Legge 431/1998 da coloro che hanno un’età compresa fra i 20 ed i 30 anni e tale abitazione sia diversa da quella dei genitori.
- euro 991,60 se il reddito complessivo non supera euro 15.493,71.
Nessuna detrazione per redditi superiori.

La detrazione spetta solo per i primi 3 anni dalla stipula del contratto di locazione!

DETRAZIONE, PER LAVORATORI DIPENDENTI CHE TRASFERISCONO RESIDENZA PER MOTIVI DI LAVORO ,PER CASE ADIBITE A PROPRIA ABITAZIONE PRINCIPALE DEL CANONE DI LOCAZIONE (rigo E42)

Chi per lavoro ha trasferito o trasferisce la propria residenza nel comune di lavoro o in uno di quelli limitrofi nei tre anni antecedenti quello di richiesta della detrazione, a condizione che l'abitazione sia situata nel nuovo comune di residenza, a non meno di 100 chilometri di distanza dal precedente e comunque al di fuori della propria regione spetta una detrazione pari ad:
- euro 991,60 se il reddito complessivo non supera lire euro 15.496,71;
- euro 495,80 se il reddito complessivo supera euro 15.493,71 ma non euro 30.987,41.
Nessuna detrazione per redditi superiori.

La detrazione spetta solo per i primi 3 anni dal trasferimento della residenza!

(aggiornato per le dichiarazioni 2010 redditi 2009)

AGEVOLAZIONI “ACQUISTO” PRIMA CASA – IV PARTE – LE AGEVOLAZIONI IN NUMERI

Chi compra casa deve pagare delle imposte, precisamente quella di registro, quella ipotecaria e quella catastale e, in alcuni casi, l’iva.

I casi possono essere diversi, a seconda del venditore:

1) Il venditore è un privato (non soggetto iva)

L’acquirente pagherà:

il 3% di imposta di registro (e non il 7%),
168 Euro di imposta ipotecaria (e non il 2%)
168 Euro di imposta catastale (e non l’1%)

2) Il venditore è un'impresa costruttrice (o di ristrutturazione) e l'acquisto avviene entro 4 anni dall'ultimazione dei lavori

L’acquirente pagherà:

il 4% di IVA (e non il 10%, o il 20% per i fabbricati di lusso)
168 Euro di imposta di registro (e non il 7%),
168 Euro di imposta ipotecaria (e non il 2%)
168 Euro di imposta catastale (e non l’1%)

3) Il venditore è un'impresa costruttrice (o di ristrutturazione) e l'acquisto avviene oltre 4 anni dall'ultimazione dei lavori o il venditore è un'impresa non costruttrice (es. costruttore stesso o chi ha fatto le ristrutturazioni)

L’acquirente pagherà:

Nessuna IVA
3% di imposta di registro (e non il 7%),
168 Euro di imposta ipotecaria (e non il 2%)
168 Euro di imposta catastale (e non l’1%)

In pratica quest’ultimo caso è parificato alla vendita con un privato in termini tassativi.

LA BASE IMPONIBILE SU CUI CALCOLARE LE IMPOSTE

Se venditore ed acquirente sono privati e l’immobile (pertinenze comprese) è ad uso abitativo la base imponibile su cui applicare le % delle imposte di registro, ipotecarie e catastali può essere costituita dal valore catastale dell’immobile, invece del corrispettivo effettivamente pagato.
E’ un vantaggio valevole solo se nell’atto è indicato l’intero importo pagato per la compravendita.
Qualora si scopra che non sia stato dichiarato il valore reale di acquisto le imposte si calcoleranno su quanto pattuito e non più sul valore catastale, oltre a pagare una sanzione compresa tra il 50 ed il 100% delle minori imposte versate.

N.B. Se una delle parti non è un privato o si tratta di compravendite di terreni, uffici o altro la base imponibile è il prezzo pattuito nell’atto delle parti e non il valore catastale.

PER LE AGEVOLAZIONI FISCALI SI VEDA IL PROSSIMO ARTICOLO (PARTE V)

AGEVOLAZIONI “ACQUISTO” PRIMA CASA – III PARTE – LE PERTINENZE

Anche le pertinenze possono usufruire delle agevolazioni prima casa, sia che si acquistino contemporaneamente all’immobile sia in altro momento o con atto diverso, ma ovviamente devono avere anch’esse dei REQUISITI:

1) Devono essere accatastate sotto le categorie C2 (cantine e soffitte), C6 (garage e box), C7 (tettoia o posto auto).
2) Devono essere destinate “durevolmente” alla prima casa.


LA PERTINENZA PUO’ ESSERE:

1) Di qualunque dimensione.
2) Vicino alla prima casa, ma essa deve essere al servizio della stessa e non di altra abitazione magari più vicina.
3) Scoperta (art. 817 c.c.) ma “censita catastalmente col bene principale”.


LIMITI ALLE AGEVOLAZIONI

1) L’agevolazione la si può ottenere solo per una pertinenza relativa alla categoria, quindi esclusivamente per UN C2, UN C6 ed UN C7 e non su 2 C6, ad esempio, ossia 2 garage.
2) Non si può agevolare un’area scoperta se non censita col bene principale.
3) Non si può agevolare una pertinenza nelle vicinanze dell’abitazione principale se non è stata messa al servizio della stessa.

AGEVOLAZIONI “ACQUISTO” PRIMA CASA – II PARTE - SENTENZE DELLA CASSAZIONE E DELLE COMMISSIONI TRIBUTARIE

CASI PARTICOLARI

Si ricorda che anche qualora le leggi fossero poco chiare, le sentenze non sono legge, ma possono essere evidenziate come precedente in merito! Ogni caso va comunque valutato in via del tutto indipendente.


CASO 1:
Si può godere dell’agevolazione prima casa anche se si è comproprietari di altro immobile nello stesso Comune in cui si vuole acquistare tale abitazione, escludendo quanto già detto, ossia che la comproprietà sia col coniuge (comunione di beni) ed anche quando si è già proprietari di altro immobile nello stesso Comune, ma dimostrando che questo non sia più idoneo a causa delle accresciute esigenze familiari (dimostrazione relativa alle caratteristiche della casa che si possiede e la natura delle esigenze).

CASO 2:
Se si possiede un immobile iscritto come abitativo, ma oggettivamente non idoneo ad esserlo, si può beneficiare delle agevolazioni prima casa nell’acquisto di un’abitazione idonea da adibire a principale pur conservando quella precedente. Se invece si decide di non abitare “per scelta” un immobile l’agevolazione non può essere fatta valere, in quanto l’inidoneità deve essere “oggettiva” e la casa deve risultare catastalmente come abitativa.

CASO 3:
La classificazione dell’abitazione in altra categoria (esempio ville o villini) non è rilevante in modo “assoluto” e quindi non è detto che è esclusa a priori la concessione delle agevolazioni.

CASO 4:
Chi compra un immobile e contemporaneamente vende il proprio (consegnandolo dopo il preliminare) può avvalersi dell’agevolazione. Nel caso in esame non si era ancora residenti nel Comune in cui si trovava la casa acquistata, ma l’acquirente lavorava lì.

CASO 5:
Possono avvalersi dell’agevolazione prima casa anche gli studenti universitari che comprano casa nel Comune in cui vi è l’Università, sempre avendo tutti i requisiti necessari.

CASO 6:
Mentre prima si era favorevoli, ad oggi non si possono far valere le agevolazioni prima casa se c’è una sentenza di “usucapione”.

AGEVOLAZIONI “ACQUISTO” PRIMA CASA – I PARTE - REQUISITI E CASISTICHE

PREMESSA
Già dal 1982 acquistare immobili per abitazione principale è diventato più agevole, sia per l’acquirente che ha potuto e può godere di agevolazioni su iva e altre imposte relative alle compravendite di immobili(tra cui quelle di registro, quelle catastali e quelle ipotecarie), sia per il venditore relativamente all’invim, fino a quando è esistita.
Oggi l’acquirente può godere delle agevolazioni prima casa anche se non vive personalmente lì, ma c’è bisogno che determinati requisiti si rispettino!

REQUISITI PER OTTENERE L’AGEVOLAZIONE

L’IMMOBILE:

1) Deve rientrare tra le categorie catastali A1-A11 e non essere DI LUSSO (D.M. 02/08/1969) (un esempio di lusso è quando la superficie, zona interna calpestabile + muri perimetrali + tramezzi + la zona camino, eccede i 240 mQ).
2) Si deve trovare nel Comune in cui l'acquirente ha la residenza (o si impegni a stabilirla entro 18 mesi dall'acquisto) o anche nel Comune in cui l'acquirente ha il proprio lavoro.

N.B. Come già detto, si può godere delle agevolazioni anche se l’acquirente non abita lì purché sia dato in uso a propri familiari o a terze persone. L’unico obbligo è quello però di avere residenza nel Comune dove si trova l’immobile o di risiedervi entro 18 mesi dall’acquisto.
Inoltre per il personale delle Forze Armate e delle Forze di Polizia non e' richiesta come essenziale la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile acquistato come prima casa.

L’ACQUIRENTE:

1) Non deve possedere a nessun titolo (proprietà, uso, usufrutto, abitazione) e nemmeno in %, quindi in comunione di beni col coniuge, nessun’altra abitazione sita nel medesimo Comune in cui ha deciso di acquistare tale prima casa.
2) Non deve possedere a nessun titolo (vedasi i precedenti, più la nuda proprietà) e nemmeno in % abitazioni già acquistate usufruendo di tali agevolazioni. Tale limite riguarda gli acquisti di immobili fatti da sé o dal coniuge in tutto il territorio nazionale.
3) Se temporaneamente l’acquirente si trasferisce all’estero per lavoro, la casa deve trovarsi nel Comune in cui l’impresa per cui lavora ha la sede o l’esercizio dell’attività.
4) I cittadini italiani residenti all’estero, iscritti all’AIRE, possono acquistare con le agevolazioni un immobile che si trovi ovunque (in Italia, ovviamente), purché sia comunque una prima casa “italiana”.


N.B. Tutti i requisiti devono esistere già al momento del rogito (stipula del contratto di acquisto), ma è possibile godere delle agevolazioni anche dopo il compromesso (preliminare di vendita) promettendo di ottenere tutti i requisiti quando avverrà il rogito.
Inoltre si può godere di nuovo delle agevolazioni prima casa, anche se ci si è avvantaggiati in passato, purché nel momento dell’acquisto siano rispettati tutti i suindicati requisiti.


ALTRI CASI IN CUI E’ POSSIBILE FRUIRE DELL’AGEVOLAZIONE:

1) Se l’abitazione è in fase di costruzione, allo stato rustico o in corso di ristrutturazione.
2) Se due coniugi sono in comunione ed uno solo ha i requisiti ( perché l’altro ha già acquistato casa prima di contrarre matrimonio, tanto per dirne una) l’agevolazione spetta al 50%.
3) Se si acquista solo la nuda proprietà, con effetto retroattivo dalla decorrenza della legge che dava l’opportunità di tale agevolazione, solo se l’acquirente ha tutti gli altri requisiti e destini tale casa ad abitazione propria nel momento in cui si unisce l’usufrutto alla nuda proprietà.
4) Se si trasferisce la proprietà con una permuta.


AGEVOLAZIONI “ACQUISTO” PRIMA CASA - CASISTICA DI CASA CONTIGUA, DI PORZIONE DI CASA ADIACENTE O DI DUE CASE ADIACENTI

Le agevolazioni per acquisto prima casa le può ottenere anche chi:

1) Acquista una casa contigua per ampliare la propria, ovviamente con la condizione che entrambe le abitazioni non siano “di lusso” e che siano rispettati i requisiti precisati sopra.
2) Acquista una porzione di una casa adiacente da unire alla propria;
3) Acquista contemporaneamente due immobili adiacenti intenzionato ad unirli.