DECADENZA BENEFICI PRIMA CASA

Quando si decade dai benefici prima casa?

In caso di: dichiarazioni rese in modo falso, non trasferimento della residenza entro 18 mesi nel Comune in cui si acquista la casa (tranne le cause di forza maggiore dettate dalla risoluzione dell'Agenzia 140/E), donazione o vendita della casa prima di 5 anni e senza riacquistarne un'altra con le medesime modalità.

Se decadono i benefici cosa accade?

Si applicheranno le imposte ordinarie e si dovranno versare le somme corrispondenti alla differenza tra quanto dovuto e quanto già pagato in via ridotta, oltre al 30% delle stesse a titolo di sanzione e gli interessi di mora.

ACCERTAMENTI DELL'AGENZIA DELLE ENTRATE

Potranno essere fatti accertamenti entro 3 anni dalla registrazione della compravendita per verificare il possesso dei requisiti (eventuali dichiarazioni false), 3 anni dal decorrere dei 18 mesi dall'acquisto per verificare il trasferimento della residenza... in pratica è come se il termine per l'accertamento sia di 4 anni e mezzo, 3 anni dall'anno successivo alla vendita per verificare il rispetto di non rivenderla per almeno 5 anni...anche qui il termine quindi si allunga a 4 anni, 3 anni dalla data in cui potrebbero risultare non più veritiere le dichiarazioni fatte nell'atto (es. casa in costruzione la si fa diventare di lusso).

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Non si decade dai benefici se: si vendono pertinenze della casa o parti della stessa di poco rilievo. In tal caso però i benefici restano solo per la parte di abitazione non venduta o donata.

Si noti che se non si hanno notifiche, contestazioni o altro la pretesa amministrativa ha una prescrizione DECENNALE!

PRIMA CASA - SUCCESSIONE E DONAZIONE

Cosa accade se si ha in successione o per donazione una casa?
Si possono ottenere i benefici prima casa? E se sì, quando?

SUCCESSIONE
Se anche per solo UNO degli eredi è una “prima casa” si avranno i benefici: si pagheranno le 2 imposte in misura fissa (168 euro l'una).

DONAZIONE
Vale la medesima situazione della successione e se è dovuta l'imposta di registro questa si pagherà al 3%.


Per entrambe le situazioni bisogna allegare un'autocertificazione relativa ai requisiti previsti per godere dei benefici prima casa (DPR 445/2000).

Se dopo aver ottenuto la casa in donazione ne volessi acquistare un'altra, l'imposta eventuale di registro devo pagarla per intero al 7%?

Assolutamente no! Si pagherà sempre l'imposta ridotta del 3% perchè i presupposti per aver ottenuto la casa sono diversi.

Se dopo aver ottenuto la casa in donazione ne avessi un'altra sempre in donazione l'imposta di registro sarebbe intera o ridotta?

Sarebbe intera. Non più il 3% bensì il 7%.
In caso di successione non si potrebbe usufruire più di ulteriori agevolazioni in altre successioni.(Circ. AdE 44/E)

Facciamo degli esempi:

- UNA casa UN beneficiario: se con l'utocertificazione dimostra di averne i requisiti pagherà le imposte (ipotecaria e catastale) in 168 euro l'una.

- UNA casa TANTI beneficiari: se UNO di loro ha i requisiti vale quanto sopra.

- TANTE case UN beneficiario: l'agevolazione si avrà solo per una casa e questa si dovrà trovare nel Comune in cui il beneficiario ha residenza (ha tempo 18 mesi per trasferirla nel caso non l'avesse lì) oppure nel Comune dove lavora.
Per le altre case le imposte le pagherà per intero.

- TANTE case TANTI beneficiari: l'agevolazione la potrà godere ognuno di loro ma solo per UNA casa. Quindi, con autocertificazione alla mano, ognuno potrebbe godere delle agevolazioni per un immobile. I restanti verranno pagati con le % intere delle imposte.

AGEVOLAZIONI “ACQUISTO” PRIMA CASA – IV PARTE – LE AGEVOLAZIONI IN NUMERI

Chi compra casa deve pagare delle imposte, precisamente quella di registro, quella ipotecaria e quella catastale e, in alcuni casi, l’iva.

I casi possono essere diversi, a seconda del venditore:

1) Il venditore è un privato (non soggetto iva)

L’acquirente pagherà:

il 3% di imposta di registro (e non il 7%),
168 Euro di imposta ipotecaria (e non il 2%)
168 Euro di imposta catastale (e non l’1%)

2) Il venditore è un'impresa costruttrice (o di ristrutturazione) e l'acquisto avviene entro 4 anni dall'ultimazione dei lavori

L’acquirente pagherà:

il 4% di IVA (e non il 10%, o il 20% per i fabbricati di lusso)
168 Euro di imposta di registro (e non il 7%),
168 Euro di imposta ipotecaria (e non il 2%)
168 Euro di imposta catastale (e non l’1%)

3) Il venditore è un'impresa costruttrice (o di ristrutturazione) e l'acquisto avviene oltre 4 anni dall'ultimazione dei lavori o il venditore è un'impresa non costruttrice (es. costruttore stesso o chi ha fatto le ristrutturazioni)

L’acquirente pagherà:

Nessuna IVA
3% di imposta di registro (e non il 7%),
168 Euro di imposta ipotecaria (e non il 2%)
168 Euro di imposta catastale (e non l’1%)

In pratica quest’ultimo caso è parificato alla vendita con un privato in termini tassativi.

LA BASE IMPONIBILE SU CUI CALCOLARE LE IMPOSTE

Se venditore ed acquirente sono privati e l’immobile (pertinenze comprese) è ad uso abitativo la base imponibile su cui applicare le % delle imposte di registro, ipotecarie e catastali può essere costituita dal valore catastale dell’immobile, invece del corrispettivo effettivamente pagato.
E’ un vantaggio valevole solo se nell’atto è indicato l’intero importo pagato per la compravendita.
Qualora si scopra che non sia stato dichiarato il valore reale di acquisto le imposte si calcoleranno su quanto pattuito e non più sul valore catastale, oltre a pagare una sanzione compresa tra il 50 ed il 100% delle minori imposte versate.

N.B. Se una delle parti non è un privato o si tratta di compravendite di terreni, uffici o altro la base imponibile è il prezzo pattuito nell’atto delle parti e non il valore catastale.

PER LE AGEVOLAZIONI FISCALI SI VEDA IL PROSSIMO ARTICOLO (PARTE V)

AGEVOLAZIONI “ACQUISTO” PRIMA CASA – III PARTE – LE PERTINENZE

Anche le pertinenze possono usufruire delle agevolazioni prima casa, sia che si acquistino contemporaneamente all’immobile sia in altro momento o con atto diverso, ma ovviamente devono avere anch’esse dei REQUISITI:

1) Devono essere accatastate sotto le categorie C2 (cantine e soffitte), C6 (garage e box), C7 (tettoia o posto auto).
2) Devono essere destinate “durevolmente” alla prima casa.


LA PERTINENZA PUO’ ESSERE:

1) Di qualunque dimensione.
2) Vicino alla prima casa, ma essa deve essere al servizio della stessa e non di altra abitazione magari più vicina.
3) Scoperta (art. 817 c.c.) ma “censita catastalmente col bene principale”.


LIMITI ALLE AGEVOLAZIONI

1) L’agevolazione la si può ottenere solo per una pertinenza relativa alla categoria, quindi esclusivamente per UN C2, UN C6 ed UN C7 e non su 2 C6, ad esempio, ossia 2 garage.
2) Non si può agevolare un’area scoperta se non censita col bene principale.
3) Non si può agevolare una pertinenza nelle vicinanze dell’abitazione principale se non è stata messa al servizio della stessa.

AGEVOLAZIONI “ACQUISTO” PRIMA CASA – I PARTE - REQUISITI E CASISTICHE

PREMESSA
Già dal 1982 acquistare immobili per abitazione principale è diventato più agevole, sia per l’acquirente che ha potuto e può godere di agevolazioni su iva e altre imposte relative alle compravendite di immobili(tra cui quelle di registro, quelle catastali e quelle ipotecarie), sia per il venditore relativamente all’invim, fino a quando è esistita.
Oggi l’acquirente può godere delle agevolazioni prima casa anche se non vive personalmente lì, ma c’è bisogno che determinati requisiti si rispettino!

REQUISITI PER OTTENERE L’AGEVOLAZIONE

L’IMMOBILE:

1) Deve rientrare tra le categorie catastali A1-A11 e non essere DI LUSSO (D.M. 02/08/1969) (un esempio di lusso è quando la superficie, zona interna calpestabile + muri perimetrali + tramezzi + la zona camino, eccede i 240 mQ).
2) Si deve trovare nel Comune in cui l'acquirente ha la residenza (o si impegni a stabilirla entro 18 mesi dall'acquisto) o anche nel Comune in cui l'acquirente ha il proprio lavoro.

N.B. Come già detto, si può godere delle agevolazioni anche se l’acquirente non abita lì purché sia dato in uso a propri familiari o a terze persone. L’unico obbligo è quello però di avere residenza nel Comune dove si trova l’immobile o di risiedervi entro 18 mesi dall’acquisto.
Inoltre per il personale delle Forze Armate e delle Forze di Polizia non e' richiesta come essenziale la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile acquistato come prima casa.

L’ACQUIRENTE:

1) Non deve possedere a nessun titolo (proprietà, uso, usufrutto, abitazione) e nemmeno in %, quindi in comunione di beni col coniuge, nessun’altra abitazione sita nel medesimo Comune in cui ha deciso di acquistare tale prima casa.
2) Non deve possedere a nessun titolo (vedasi i precedenti, più la nuda proprietà) e nemmeno in % abitazioni già acquistate usufruendo di tali agevolazioni. Tale limite riguarda gli acquisti di immobili fatti da sé o dal coniuge in tutto il territorio nazionale.
3) Se temporaneamente l’acquirente si trasferisce all’estero per lavoro, la casa deve trovarsi nel Comune in cui l’impresa per cui lavora ha la sede o l’esercizio dell’attività.
4) I cittadini italiani residenti all’estero, iscritti all’AIRE, possono acquistare con le agevolazioni un immobile che si trovi ovunque (in Italia, ovviamente), purché sia comunque una prima casa “italiana”.


N.B. Tutti i requisiti devono esistere già al momento del rogito (stipula del contratto di acquisto), ma è possibile godere delle agevolazioni anche dopo il compromesso (preliminare di vendita) promettendo di ottenere tutti i requisiti quando avverrà il rogito.
Inoltre si può godere di nuovo delle agevolazioni prima casa, anche se ci si è avvantaggiati in passato, purché nel momento dell’acquisto siano rispettati tutti i suindicati requisiti.


ALTRI CASI IN CUI E’ POSSIBILE FRUIRE DELL’AGEVOLAZIONE:

1) Se l’abitazione è in fase di costruzione, allo stato rustico o in corso di ristrutturazione.
2) Se due coniugi sono in comunione ed uno solo ha i requisiti ( perché l’altro ha già acquistato casa prima di contrarre matrimonio, tanto per dirne una) l’agevolazione spetta al 50%.
3) Se si acquista solo la nuda proprietà, con effetto retroattivo dalla decorrenza della legge che dava l’opportunità di tale agevolazione, solo se l’acquirente ha tutti gli altri requisiti e destini tale casa ad abitazione propria nel momento in cui si unisce l’usufrutto alla nuda proprietà.
4) Se si trasferisce la proprietà con una permuta.


AGEVOLAZIONI “ACQUISTO” PRIMA CASA - CASISTICA DI CASA CONTIGUA, DI PORZIONE DI CASA ADIACENTE O DI DUE CASE ADIACENTI

Le agevolazioni per acquisto prima casa le può ottenere anche chi:

1) Acquista una casa contigua per ampliare la propria, ovviamente con la condizione che entrambe le abitazioni non siano “di lusso” e che siano rispettati i requisiti precisati sopra.
2) Acquista una porzione di una casa adiacente da unire alla propria;
3) Acquista contemporaneamente due immobili adiacenti intenzionato ad unirli.

Tardivo trasferimento residenza: decadenza agevolazione fiscale acquisto prima casa

Con sentenza della Corte di Cassazione n.24926 del 26 novembre 2009 viene stabilita la decadenza dell’agevolazione fiscale inerente la minore imposta di registro applicata all’acquisto della prima casa qualora il trasferimento della residenza nel Comune in cui è ubicato l'immobile acquistato non venga stabilita entro il termine stabilito dalla legge e, allo stesso tempo, non rileva la circostanza secondo cui il mancato trasferimento sia o meno attribuibile alla colpa dell’acquirente.
I fatti
La vertenza riguarda il recupero da parte dell'agenzia delle Entrate dell'agevolazione fiscale sull'imposta di registro spettante per l'acquisto della prima casa, sul presupposto del mancato trasferimento della residenza, da parte dei contribuenti, nel Comune di ubicazione dell'immobile oggetto dell'acquisto, entro il termine di decadenza di un anno (termine vigente all'epoca dei fatti).
La Commissione tributaria regionale della Toscana, rigettando l'appello dell'Amministrazione finanziaria, in prima istanza, aveva ritenuto che non dovesse tenersi conto del termine decadenziale, nel caso in cui il trasferimento di residenza sia stato conseguito tardivamente ma, il contribuente, si legge testualmente nella sentenza "…abbia fatto quanto in suo potere per poter materialmente abitare la casa e poi quando possibile abbia preso inconfutabilmente la residenza nella casa acquistata".
Secondo i giudici, seppure la residenza sia stata tardivamente acquisita, la decadenza non si sarebbe compiuta, in quanto i contribuenti hanno documentato di essersi sin da subito attivati a effettuare i lavori e a richiedere le concessioni amministrative per rendere abitabile l'immobile acquistato e, una volta conseguito il permesso di abitabilità, hanno materialmente ottenuto la predetta residenza.
Contro tale decisione, l'agenzia delle Entrate ha successivamente proposto ricorso per cassazione.
La successiva sentenza della Cassazione
Nel dispositivo si legge che il diritto all'agevolazione fiscale per l'acquisto della prima casa è condizionato alla circostanza secondo cui, l'immobile sia ubicato nel Comune ove l'acquirente ha, ovvero stabilisca, la residenza entro un determinato termine dall'acquisto
Il rispetto del predetto termine costituisce un presupposto essenziale al fine del conseguimento del beneficio fiscale.
La pronuncia esprime l'orientamento della oramai consolidata giurisprudenza di legittimità (cfr Cassazione, ordinanza n. 4321/2009) secondo cui, in tema di agevolazioni prima casa, il trasferimento della residenza nel termine di legge (ora 18 mesi) è requisito costitutivo del diritto al beneficio e, il suo mancato adempimento, impedisce il realizzarsi dello stesso.
In ogni caso, la circostanza secondo cui il mancato trasferimento non sia imputabile al comportamento colposo del contribuente, non può assumere alcuna rilevanza ai fini del conseguimento dell'agevolazione.